Wohnen

Wie Mieter am besten vor Verdrängung schützen?

Mit diesem Banner protestieren die Bewohner des Hauses gegen einen etwaigen Verkauf und fordern Schutz vor Investoren ein.

Mit diesem Banner protestieren die Bewohner des Hauses gegen einen etwaigen Verkauf und fordern Schutz vor Investoren ein.

Foto: Lothar Ferstl / dpa

Berlin/Hamburg  Viele Großstädte nutzen das Vorkaufsrecht immer öfter – rechtlich ist das allerdings problematisch. Auch wird Kritik immer lauter.

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Wenn Stadtviertel angesagt und teuer werden, plagt so manch alteingesessenen Mieter eine Sorge: Ein Investor kauft das Haus, nach einer Luxussanierung steigt die Miete und am Ende bleibt nur der Auszug.

Im Kampf gegen Gentrifizierung ziehen Städte wie Berlin, München und Hamburg immer öfter eine Karte: Sie erlassen für ein beliebtes Gebiet eine sogenannte Soziale Erhaltungsverordnung – auch Erhaltungssatzung oder Milieuschutz genannt – und nutzen dann ihr Vorkaufsrecht, falls ein Kaufinteressent sich nicht an die von ihnen erlassenen Regeln hält.

Hohe Auflagen werden moniert

Doch das Instrument ist umstritten. „Erhaltungssatzungen dürfen nicht dazu führen, dass sich ein Quartier gar nicht mehr entwickeln kann“, sagt der Sprecher des Eigentümerverbandes Haus & Grund, Alexander Wiech. Die Auflagen, was an den Wohnungen verändert werden dürfe, seien mancherorts zu strikt.

„In solchen Gebieten sind bauliche Veränderungen am Bestand genehmigungspflichtig“, bestätigt Helmut Dedy, Hauptgeschäftsführer des Deutschen Städtetags.

Der Deutsche Mieterbund kritisiert indes, dass beliebte Städte in Deutschland noch zu zögerlich die Möglichkeit nutzten, eine Soziale Erhaltungsverordnung einzusetzen. Es sei ein gutes Druckmittel in Verhandlungen mit Spekulanten, um am Ende doch eine Abwendungsvereinbarung treffen zu können, sagt Geschäftsführer Ulrich Ropertz.

Städte nutzen die Option unterschiedlich

So brauche es erst gar nicht so weit zu kommen, dass das Vorkaufsrecht genutzt werde. Denn das sei kein „Allheilmittel“, weil es eine beträchtliche Summe binde. „Da stellt sich für die Stadt natürlich auch immer die Abwägungsfrage“, betont Ropertz.

Berlin und München etwa nutzen diese Möglichkeit nach Angaben des Mieterbundes inzwischen sehr umfangreich. In der Hauptstadt gibt es knapp 60 Milieuschutzgebiete. Zum Vergleich: Hamburg hat elf solcher Gebiete.

Bei jedem Gebäudeverkauf wird untersucht, ob durch spekulative Absichten des neuen Eigentümers die Ziele der Verordnung gefährdet werden. Wo dies der Fall zu sein scheint und sich der potenzielle Immobilienkäufer weigert, die Abwendungsvereinbarung zu unterschreiben, kommt das Vorkaufsrecht zum Zuge.

Hamburg verweist auf Ausnahme

„In einigen Fällen wird es über das notwendige Maß hinaus angewandt“, beklagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Wie berichtet, hat der Hamburger Senat unlängst vier neue Fälle veröffentlicht, bei denen er das Vorkaufsrecht ausübte, um Mieter vor Verdrängung aus Altbauten in angesagten Szenevierteln zu schützen.

Es geht um Grundstücke mit Häusern in der Sternschanze – nahe des berühmten linksautonomen Zen­trums „Rote Flora“. Hinzu kommt ein Grundstück mit einem Altbau in Ottensen. Nach Angaben der Hansestadt war der Einsatz des Vorkaufsrechts „letztes Mittel“ und soll eine Ausnahme bleiben.

Scharfe Kritik einer Expertenrunde

Doch eine von Zinshausteam & Kenbo eingeladene Runde von Immobilienexperten befürchtet, dass das Vorkaufsrecht in der Hansestadt als „verschärfte Mietpreisbremse“ genutzt wird. Auch stelle dessen Ausübung einen starken Eingriff in die freie Marktwirtschaft dar.

„Derzeit schrecken Käufer vor einer Ankaufsprüfung zurück und überlegen: ‚Kann ich diese Immobilie in einem Gebiet der Sozialen Erhaltungsverordnung überhaupt kaufen?’“, berichtet Matthias Baron, geschäftsführender Gesellschafter des Anlagespezialisten.

Auch Kalle Stubbe, geschäftsführender Gesellschafter bei Projektentwickler Köhler & von Bargen, betonte: „Wenn Missbrauch stattfindet, gehört er bekämpft. Aber wir fühlen uns vom Senat diskriminiert und dämonisiert.“

Baugesetzbuch verneint Vorkaufsrecht

Bis dato sei er dreimal vom Vorkaufsrecht betroffen; er könne nicht nachvollziehen, inwiefern seine Investments das Allgemeinwohl tangieren: „Wir sind keine Aufteiler!“, betonte er und distanzierte sich damit von Unternehmen, die Häuser kaufen, um die Wohnungen – meist nach Sanierung – teuer zu verkaufen.

Dass sich in Berlin derzeit zwei Gerichte mit dem Vorkaufsrecht beschäftigen, hob Olaf Reidt in der Runde hervor. Der Professor für Verwaltungsrecht sitzt aktuell in der Baulandkommission der Bundesregierung. Der Jurist im Bau- und Fachplanungsrecht betonte, dass nach § 27 Baugesetzbuch ein Vorkaufsrecht ausgeschlossen sei, „wenn das Grundstück entsprechend den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut“ sei.

Für bebaute Grundstücke sei das Vorkaufsrecht in Erhaltungsgebieten daher nicht ausgeübt worden. Gerichte in Berlin beschäftigten sich aktuell mit der Klärung dieser Frage.

Land Berlin unterliegt vor Gericht

Tatsächlich unterlag vor wenigen Tagen das Land Berlin beziehungsweise die landeseigene Wohnungsbaugesellschaft Friedrichshain (WBF) im Kampf um drei Wohnblocks in Friedrichshain vor dem Landgericht. Berlin hatte gehofft, über ein altes Vorkaufsrecht das Eigentum an den drei Blocks zu sichern.

Reidt betonte, dass man auch in Hamburg wüsste, dass geltendes Recht derzeit gebeugt werde. Die Stadt habe dies in ihren Ausübungsbescheiden quasi eingeräumt.

Was wäre eine mögliche Lösung? Sönke Struck, Landesvorsitzender vom Bundesverband der privaten Immobilienwirtschaft (BFW), sprach sich für eine qualifizierte Fehlbelegungsabgabe aus. „Wir müssen sicherstellen, dass die Belegung von geförderten, preiswerten Wohnungen auf Dauer gerecht bleibt.“

Im November hatte Hamburg diese Möglichkeit zum ersten Mal auf St. Pauli genutzt. Nach Ansicht der Linken kam das sehr spät. Es sei erstaunlich, dass der SPD-geführte Senat das nun gefeierte Vorkaufsrecht erst jetzt ausgeübt habe, meinte kurz darauf in einer Bürgerschaftsdebatte die Abgeordnete Heike Sudmann von der Hamburger Fraktion Die Linke. Es glaube doch kein Mensch, dass es in den vergangenen Jahren keine Spekulanten und Miethaie gegeben habe.

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