Der Fiskus und die Finca

Berlin.  Die eigene Finca auf Mallorca ist ein deutscher Traum: Jedes dritte Ferienhaus auf der Mittelmeerinsel gehört einem Deutschen; der Handel mit Immobilien gilt als zweitwichtigster Wirtschaftsfaktor Mallorcas. Doch das idyllische Backsteinhaus mit Pool und Palmen könnte vielen Eigentümern bald Ärger bereiten: Wegen eines beliebten Steuertricks drohen deutschen Finca-Besitzern Geldstrafen und hohe Nachforderungen vom Finanzamt.

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Die eigene Finca auf Mallorca ist ein deutscher Traum: Jedes dritte Ferienhaus auf der Mittelmeerinsel gehört einem Deutschen; der Handel mit Immobilien gilt als zweitwichtigster Wirtschaftsfaktor Mallorcas. Doch das idyllische Backsteinhaus mit Pool und Palmen könnte vielen Eigentümern bald Ärger bereiten: Wegen eines beliebten Steuertricks drohen deutschen Finca-Besitzern Geldstrafen und hohe Nachforderungen vom Finanzamt.

Denn viele Deutsche haben ihr Ferienhaus in den 1980er- und 1990er-Jahren nicht als Privatperson gekauft. Sondern sie haben stattdessen eine Kapitalgesellschaft gegründet, der die Finca gehört. „In Spanien war es bis zum Jahr 2007 absolut vorteilhaft, ein Ferienhaus in der Struktur einer Sociedad Limitada (S.L.) zu kaufen“, sagt Michael Olfen, Fachanwalt für Steuer- und Strafrecht aus Hamburg.

Dank einer solchen S.L., ähnlich der deutschen GmbH, konnten die Käufer anonym bleiben: Im Grundbuch taucht nur der Firmenname auf. Vor allem aber steht die Finca stets mit dem ursprünglichen Kaufpreis in der Bilanz der S.L. Wurde die Immobilie irgendwann teurer verkauft, fiel jahrelang nur ein niedriger Steuersatz an. Erst im Jahr 2008 hat Spanien die Steuerparty in den Fincas mit neuen Gesetzen eingedämmt.

Finanzgerichte gehen gegen Inhaber von Feriendomizilen vor

Doch gibt es nach wie vor Tausende solcher Ferienhäuser im Firmenmantel. Deren Inhaber machen dort kostenlos Urlaub. „Viele dieser Kapitalgesellschaften haben nur Verluste erzielt“, sagt Jesco Idler, Steuerberater und Partner der Bonner Kanzlei Flick Gocke Schaumburg. Denn es fallen Kosten an, etwa für Gas, Strom und Wasser. Alles war scheinbar legal. Bis im Jahr 2013 der Bundesfinanzhof (BFH), Deutschlands oberstes Steuergericht, in München entschieden hat: Nutzt der Inhaber kostenlos das Ferienhaus seiner S.L., entspricht das einer verdeckten Gewinnausschüttung (Aktenzeichen R 109/10). „Wenn der Gesellschafter die Immobilie unentgeltlich nutzt, statt sie zu vermieten, dann entnimmt er etwas aus seinem Unternehmen“, erklärt Anwalt Olfen. Er hindert seine eigene S.L. daran, Vermögen aufzubauen. Diese verdeckte Ausschüttung muss in Deutschland besteuert werden. Doch hat das kaum jemand gemacht.

Im Sommer 2016 hat der BFH nachgelegt. Ein Unternehmen, wie die S.L. eines ist, wird ein Haus nur dann kaufen, wenn es eine kostendeckende Miete einnimmt, argumentieren die Richter. „Es reicht also nicht, eine Marktmiete zu zahlen“, sagt Olfen. Vielmehr müssen die Mieteinnahmen die Kosten des Grundstücks und der Finanzierung decken, und die S.L. muss einen angemessenen Gewinn erwirtschaften. „Das ergibt große Beträge“, sagt der Fachanwalt. Beispielsweise musste eine Familie aus dem Rheinland nachträglich 78 000 Euro pro Jahr versteuern. Betroffen sind nicht nur spanische Fincas, sondern auch Ferienimmobilien in Frankreich, Italien oder den USA. Auch Jachten wurden in der Form einer Kapitalgesellschaft gekauft.

Bislang haben viele Eigentümer ihre Finca-Firma dem Finanzamt verschwiegen. Spätestens im Herbst ist es mit der Geheimhaltung vorbei. Denn weltweit haben sich 60 Staaten zu einem automatischen Informationsaustausch in Steuersachen verpflichtet, darunter auch Deutschland und Spanien. Die regionalen Finanzämter werden die Fälle dann nach und nach aufarbeiten.

Erste Finca-Firmeninhaber versuchen bereits, die Sache zu bereinigen: Sie zahlen nachträglich Mieten an ihre S.L. und berichtigen die Steuererklärungen der vergangenen Jahre, um nicht wegen Steuerhinterziehung verdächtigt zu werden. Die deutsche Finanzverwaltung wird in jedem Fall an der Steuerparty am Mittelmeer mitverdienen.

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