Sanierung

Sanierung durch den Mieter: Auf Mietvertrags-Details achten

Vor dem Einzug nimmt der künftige Mieter die Renovierung selbst in die Hand.

Foto: Christin Klose / picture alliance / Christin Klos

Vor dem Einzug nimmt der künftige Mieter die Renovierung selbst in die Hand. Foto: Christin Klose / picture alliance / Christin Klos

Frankfurt  Der Mieter saniert, der Vermieter geht bei den monatlichen Kosten herunter: Bei solchen Arrangements kommt es auf die Details an.

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Die Vier-Zimmer-Mietwohnung mit Terrasse ist toll geschnitten und befindet sich in Toplage. Doch die Immobilie hat einen Haken: Das Bad stammt noch aus den 70er-Jahren, die Küchenfliesen weisen Sprünge auf, und im Wohnzimmer zeigen sich Schimmelflecken an den Wänden. Das Objekt ist eindeutig sanierungsbedürftig , doch der Vermieter will kein Geld investieren. Stattdessen bietet er dem Interessenten an, dass er mit der Monatsmiete heruntergeht – und im Gegenzug kümmert sich der Mieter um die Sanierung.

Hört sich zunächst nach einer guten Abmachung an, doch ob sich das Modell immer lohnt, hängt vom Einzelfall ab. „Grundsätzlich ist die Instandsetzung und Instandhaltung einer Wohnung Sache des Vermieters“, betont Rolf Janßen, Geschäftsführer des Mieterschutzvereins in Frankfurt am Main. Habe der Vermieter kein Interesse an der Sanierung der Wohnung und will sie trotzdem vermieten, sollte der Mieter unbedingt auf klare Vereinbarungen im achten, rät Daniel Oexle, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Experte des Verbands Wohneigentum.

Zeitraum sollte vertraglich fixiert werden

Vertraglich sollte festgehalten werden, welche Sanierungsvorhaben der Mieter plant und in welchem Zeitraum er sie umsetzt. Ebenfalls wichtig: „Der Vermieter verzichtet vertraglich auf sein Kündigungsrecht und schließt außerdem Mieterhöhungen aus“, sagt Oexle. Mit dieser Regelung gehe der Mieter auf Nummer sicher, dass sich seine Investition auch rechnet.

Außerdem muss schriftlich festgehalten werden, dass der Mieter bei Vertragsende nicht verpflichtet ist, die Wohnung in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen. „Die schlichte Zustimmung des Vermieters zum Umbau durch den Mieter enthält nämlich nicht zwingend einen Verzicht auf einen Rückbau bei Vertragsende“, stellt Oexle klar. Die Einwilligung des Vermieters bedeute auch nicht, dass der Mieter sicher einen finanziellen Ersatz für seine Aufwendungen bekomme.

Weiterhin wichtig: Bei Vertragsende kann der Mieter in aller Regel keine Ersatzansprüche gegenüber dem Vermieter für seine Aufwendungen zur Sanierung des Objektes geltend machen. „Denn der Vermieter kann mit der Investition häufig gar nichts anfangen, weil er vielleicht das Gebäude sowieso abreißen oder kernsanieren möchte“, so Oexle weiter. Im besten Fall kann eine Entschädigungsregelung für das Vertragsende ausgehandelt werden.

„Der Mieter sollte von Anfang an gut durchkalkulieren, ob die Höhe der Kosten für die zu erwartenden Sanierungsarbeiten im Verhältnis zur Ersparnis bei der Miethöhe steht“, rät Janßen. So könnte die Summe für die Sanierung je nach Zustand des Objektes schnell in den sechsstelligen Bereich hochschnellen. Das gilt zum Beispiel, wenn die Wohnung sich in einem befindet und etwa neue Fenster und eine neue Heizung hermüssen. „So eine Maßnahme kann sich für einen Mieter nur lohnen, wenn er beabsichtigt, sehr lange in der Wohnung zu bleiben, oder vorhat, die Wohnung im Nachhinein zu kaufen“, betont Janßen.

Manche Arbeiten betreffen das Gemeinschaftseigentum

Auch sollte der Mieter darauf achten, ob er die baulichen Veränderungen in der Wohnung nach eigenen Vorstellungen durchführen kann – oder ob der Wille des Vermieters ausschlaggebend ist. Keinesfalls sollte der Mieter ohne das Ja des Vermieters das Objekt sanieren. „Andernfalls kann die Kündigung drohen“, sagt Inka-Marie Storm vom Eigentümerverband Haus & Grund. Handele es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, müsse, sofern das Umbauvorhaben auch Gemeinschaftseigentum betrifft, die Eigentümergemeinschaft entscheiden. „Ansprechpartner des Mieters bleibt aber der Vermieter“, betont Storm.

Mieter und Vermieter sollten sich außerdem darüber abstimmen, von wem die Sanierungsarbeiten – Handwerker oder Eigenleistungen – durchgeführt werden. Eigenleistungen zu vereinbaren, kann sich für den Mieter lohnen, wie Inka-Marie Storm sagt: „Wer handwerklich geschickt ist und wem es Spaß macht, hat so die Chance, für einen relativ moderaten Betrag seine Wohnung herzurichten.“

Grundsätzlich gilt: Anstriche, Einbauten und andere Veränderungen, die sich beim Auszug leicht beseitigen lassen und die in die Bausubstanz nicht eingreifen, kann der Mieter ohne vorherige Absprache vornehmen – und zwar ganz nach seinem Geschmack.

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